Существуют разные методы оценки недвижимости разного типа. Каждый метод по своему хорош, выбор того или иного зависит от ситуации и личных предпочтений. Рассмотрим основные существующие методы оценки.
1.Метод капитализации доходов
Данный метод определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости за счет преобразования годового чистого операционного дохода в стоимость на данный момент. В расчете стоимости объекта используются чистый операционный доход и коэффициент капитализации. Последний отражает отношение ожидаемого годового дохода от стоимости недвижимости.
В формировании оценки используется такая величина, как норма возврата капитала. Это процентная ставка, обеспечивающая возврат первоначальных инвестиций. Существует три метода для ее расчета.
-Метод Ринга
Данный метод уместен в тех случаях, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет проводиться равными частями. В качестве нормы возврата выступает ежегодная доля первоначального капитала, которая отчисляется в беспроцентный фонд возмещения.
-Метод Инвуда
В данном случае сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.
-Метод Хоскольда
Этот метод применим, когда ставка первоначальных инвестиций очень высока, поэтому реинвестирование по той же ставке становится маловероятным.
Метод капитализации доходов не используют в тех случаях, когда оцениваемый объект является объектом незавершенного строительства или же нуждается в реконструкции.
2.Метод дисконтирования денежных потоков
Этот метод, в отличие от метода капитализации доходов, является более сложным. Он детальнее, а это позволяет оценить объект, при условии получения от него нестабильных денежных потоков. Этот метод позволяет моделировать характерные черты поступления потоков.
Случаи применения метода
-Если предполагается, что денежные потоки, которые должны поступить, будут значительно отличаться от текущих.
-Если доступны данные, которые позволяют обосновать размер потоков денежных средств, которые должны поступить в будущем от недвижимости.
-Если потоки, как доходов, так и расходов обладают сезонным характером.
-Если недвижимость, подвергаемая оценке, представляет собой многофункциональный коммерческий объект.
-Если объект оценки находится в процессе строительства или только что был построен.
Данный метод является более универсальным, которые дает возможность рассчитать настоящую стоимость будущих денежных потоков.