Обычно в оценочном деле используются три основных подхода – это затратный, сравнительный и оценочный. Оценщик выбирает нужный подход, в зависимости от объекта оценки, пожеланий клиента и прочего. А вот метод в рамках этого подхода, оценщик выбирает на свое усмотрение. Какие же существуют методы оценки права на аренду земли?
1. Метод сравнения продаж
Данный метод используется для оценки права аренды, как уже застроенных, так и еще незастроенных земельных участков. В методе сравнения продаж при оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, учитываются следующие факторы.
1.Период времени, который остается до окончания срока действия договора об аренде.
1.Величина самой арендной платы, согласно заключенному договору.
1.Порядок и условия внесения изменений в договор.
1.Необходимость в получении согласия собственника на заключение сделки по аренде.
1.Наличие у арендатора права на выкуп, арендуемого им участка.
1.Наличия права у арендатора на заключение нового договора аренды, после истечения срока прошлого арендного договора.
2. Метод выделения
Данный метод уместен при оценке права аренды исключительно застроенных земельных участков. При использовании метода выделения, рекомендуется пользоваться соответствующими положениями и рекомендациями, которые учреждены Минимуществом России.
3. Метод распределения
Этот метод так же уместен для оценки права аренды уже застроенных земельных участков. Так же рекомендуется пользоваться положениями, учреждёнными Минимуществом России.
4. Метод капитализации дохода
Данный метод применяется для оценки права арен как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Главное условие для применения этого метода – это наличие возможности получения за одни и те же промежутки времени равные между собой по величине доходов от оцениваемого права на аренду земельного участка.
В данном методе, доход от права на аренду рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, которая предусмотрена договором аренды.
5. Метод остатка
Этот метод уместен для оценки права аренды застроенных и незастроенных участков. Однако, у него есть свои особенности.
1.В состав операционных расходов входит величина арендной платы.
2.Разница между чистым операционным доходом от объекта и чистым операционным доходом от улучшения земельного участка – это часть земельной ренты.
3.При расчете коэффициента капитализации учитывается вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы.
6. Метод предполагаемого использования
Этот метод так же уместен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Здесь есть свои особенности.
1.В состав расходов входит арендная плата.
2.Ставка дисконтирования рассчитывается с учетом вероятности сохранения дохода от права аренды.
3.При определении прогнозного периода учитывается период времени, который остался до окончания срока действия договора аренды.