1. Понятие износа
Износ, как таковой, характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости. Сюда также относится уменьшение потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора, что выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. Стоит отметить, что по мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, которые характеризуют конструктивную надежность зданий и сооружений и также их функциональное соответствие текущему, а также будущему использованию, которые связаны с жизнедеятельностью человека.
2. Виды износа
В зависимости от причин, которые вызывают обесценивание объекта недвижимости, обычно выделяют три вида износа:
- физический;
- функциональный;
- внешний.
2.1. Устранимый износ
Для каждого вида того или иного износа характерно его подразделение. Устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.
2.2. Экономическая целесообразность
Экономическая целесообразность представляется тем, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.
2.3. Общий износ
Когда выделяют все обозначенные виды износа, то имеет место накопительный износ объекта недвижимости. Если рассматривать совокупный износ в стоимостном выражении, то он будет представлять собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Таким образом, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта.
3. Физическая жизнь здания
Определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям:
- конструктивная надежность;
- физическая долговечность и т.п.
Срок физической жизни объекта обычно закладывается еще при строительстве. После чего зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.