Важным фактором является правильная оценка недвижимости. Профессиональные оценщики пользуются тремя основными подходами оценки. Каждый из них важен и полезен. Так что разные оценщики могут пользоваться разными подходами. В рамках каждого из этих трех подходов существуют универсальные методики.
1. Доходный подход.
В этом подходе главное – это определение стоимости оцениваемого объекта на основе ожидаемых доходов от владения этой недвижимостью. Это позволяет спрогнозировать стоимость недвижимости в перспективе. Это самый применяемый подход оценки недвижимости. Доходный метод – это принцип установления стоимости доходов в текущий момент, а так же учет других выгод, которые можно получить владея данной недвижимостью. Естественно, что собственник ожидает получить больший доход от продажи недвижимости, нежели он получает от ее эксплуатации. И, наоборот, касаемо покупателя.
Возможным недостатком такого метода является то, что рассчитанная сумма дохода – это лишь прогноз. Он сделан на основе поступлений арендной платы и суммы за перепродажу в будущем. Так что в этих расчетах могут быть погрешности, тем не менее, доходный подход чаще всего используется специалистами по оценке недвижимости.
2. Затратный подход.
Этот метод базируется на активах. Он представляет собой совмещение методов оценки с приравниванием стоимости объекта сумме стоимости земельного участка, а так же стоимости всех необходимых улучшений. Их этой расчетной суммы вычитается износ, стоимость создания аналогичного объекта. Такой подход уместен для оценки отдельно стоящей недвижимости.
3. Сравнительный подход.
В данном случае происходит процесс сравнения непосредственно объекта оценки с объектами аналогами, о которых имеется информация. В качестве объекта-аналога выбирается недвижимость сходная к оцениваемой, по материальным, техническим, экономическим и прочим параметрам.